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01 | 福州救市落空
近日，蘇州市直接梭哈，全域放開了限購。但最新消息傳來，蘇州政策遭遇“一日游”，目前蘇州主城多區又恢復了6個月社保要求。
蘇州著急忙慌地放開限購，無非是想要解決其所面臨的房子賣不動、房價下跌、庫存高企、二手房掛牌量高企這四大煩惱。
在昨天寫蘇州的文章中，我就說過，心急也沒用，不如平心靜氣，喝上一杯以武陵山脈生長的小葉種顯齒蛇葡萄植物為原材料，采用"蒸汽殺青"工藝精加工而成的，營養成分零流失、富含黃酮、綠色無污染、清爽、甜香的張家界莓茶。
平復一下心緒，看天上云卷云舒，望庭前花開花落，感受一下生命的閑適。
因為，看看福州、沈陽、大連、佛山、東莞就清楚了，這些城市全盤放開或者大部分放開限購已經很久了，但他們的成交量依舊沒有什么起色，房價也照樣在跌。
以福州來說，福州是今年首個全面放開限購的中心城市。
看到這大家很詫異吧。但事實的確如此，早在今年3月份，福州就發布措施：
非戶籍人口在原來限購的福州五城區，購房不再受社保限制。并且長樂戶籍被認作福州戶籍，也即長樂人可以在五城區購買兩套房。
3月份就全盤放開了限購，結果如何？
答案是，沒有絲毫作用，成交量依舊低迷，房價依舊下跌，打折依舊遍地。
02 | 成交量低迷，打折遍地
3月份放開限購之后的福州，市五區成交量走勢是這樣的：
從上圖可以看到，3月份較2月份有過輕微的增量，但4月份立刻又下來了，5月至7月份都在低位起伏。到了8月份，則創下了新低。
據福州市不動產登記和交易中心統計，今年8月，五區（鼓樓、臺江、晉安、倉山、馬尾）新房網簽套數為1665套，是近兩年來首次出現非春節月份成交量跌破2000套的情況。1665套新房中，普通住宅僅759套，是近10年同期新低，更創下同期首次跌破1000套的紀錄。
庫存與去化周期方面，數據顯示，截至9月13日，福州五區可售住宅樓盤1934個，可售房源57413套，總面積約533萬平方米。參考8月的銷售速度，福州五區存量住宅去化周期約35.5個月。
房價方面，9月16日統計局公布的最新數據顯示，福州新房價格環比下跌0.5%，同比下跌1%，也就是說福州目前的新房價格比一年前低。
二手房方面，8月環比下跌0.3%，同比下跌2.3%。也即當下的二手房均價比一年前低，而且還在下跌。
整體而言，福州的新房和二手房價格都至少跌回到了一年前。
不過國家統計局的數據也顯示，福州的新房和二手房價格相比于2020年還是高，這也意味著福州的下行空間還有很大。才開始，不用急。
畢竟福州的房價虛高太多了。在下跌的背景下，目前福州的均價仍高達2.75萬元/平方米，位居內地第九，是內地房價最高的10個城市之一。
數據來源：中國房價行情網
一個中等強度的省會城市，房價比天津這個老牌直轄市都要高，比武漢、寧波、青島這類副省級城市也要高，比最強地級市蘇州高，比絕大多數省會與首府城市都要高。
足可見，福州的泡沫太嚴重了。此前炒作得太過，廈門也是一樣。
這些泡沫太大的城市，簡單來說，就是普通民眾的收入趕不上房價，無以為繼，再疊加上今年的整個大環境，讓很多人的收入遭受了沖擊。
熊市期間，所有的問題都暴露了，庫存高企的福州，當下的去化周期長達35.5個月，遠超住建部劃定的12個月安全警戒線，往后有的跌了。
事實上，當下的福州房地產市場，已經是打折遍地。
比如旭輝江山云出于9月初推出“首付返現20萬元”的促銷活動。約110平方米的3房戶型，正常首付要80多萬元，現在只要60多萬元，月供在1萬元上下?！闭鬯阆聛?，銷售單價從備案時的約2.8萬元/平方米降至約2.3萬元/平方米。
萬科在福州的7個在售新盤“聯動降價”，推出包括團圓禮、敬師禮、拼團禮、推薦禮等促銷活動。
力度最大的是倉山區萬科·金域緹香，兩人成團每套優惠100000元，金秋特惠每套立減38888元，交付前每套補貼租金30000元，疊加起來每套優惠約16.9萬元。此外，萬科·金域緹香的售價從約2.1萬元/平方米降至約1.85萬元/平方米。
03 | 福州的經驗：取消限購沒用
福州過去半年的房地產市場行情告訴我們一個再明白不過的道理，取消限購，救不了樓市。
很多人以為這輪樓市行情的轉變，是因為限購所致。這完全是個誤解。
限購并不能轉變樓市行情，相反還有可能推動樓市走熱。因為限購的潛臺詞，是這里有價值。
君不見，在2016年至2020年這段中心城市限購最嚴厲的時間段內，南方幾乎所有的熱點城市都在任性地上漲，福州、廈門何時因為限購而停止過上漲？
東莞在限購進一步收緊的2020年，房價漲幅超過了40%。
你說限購影響到房價了嗎？顯然沒有，2022年房地產市場行情轉變的鍋，限購不會背。
既然限購對樓市成交量下跌的影響不大，那放開限購又能頂什么用？
今年樓市行情轉變的最大動力有兩個：
第一，房地產市場的周期力量在起作用，商品房整體供大于求，再加上人口開始轉向，城市化速度放緩，這些宏觀大背景形成的扭轉力量，最終扭轉了樓市行情。
第二，購買力所剩無幾。在國外與國內各類因素疊加下，經濟增長壓力加大，GDP已經失速，很多人的就業與工作受到了沖擊，買不起房的人越來越多。
尤其是第二點，不僅是房地產行情轉變的直接推力，也會是影響未來樓市能否復蘇的最關鍵因素。
總之一句話，購買力不恢復，樓市便沒有了復蘇的基礎。任你放開限購，降低首付，都不好使。
福州、沈陽、大連、東莞、佛山、廈門這些或全部放開或大幅放開限購的城市，已經是最好的佐證。
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